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谨防“售后包租”风险 需严格履行法律手续
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  2021-05-20   来源:乳山网(乳山宣传网)   作者:李丹
自去年11月以来,有部分自媒体平台发布乳山银滩房地产开发企业采取售后包租形式诱导购房、购房合同签订后不履行包租承诺等信息,反映比较集中的有5起。乳山市相关部门对上述5起情况进行了重点调查核实,发现购房合同中均未有“售后包租”方面约定。乳山市提醒广大购房者,若有开发企业承诺“售后包租”,务必要严格履行法律手续,谨防其中可能存在的风险。
自媒体平台发布信息反映的情况主要集中在开发企业与异地代理销售公司串通,承诺购房者可以“售后包租”、以租金抵扣房款,但签订购房合同后不履行包租承诺;开发企业延期交房导致购房时承诺的“售后包租”、以租养贷无法实现;购房者与第三方签订“售后包租”合同的实际租金收入与购房时承诺的保底收益差距大等三个方面。
经调查,5起情况中,反映上述信息的购房者均与开发企业签订了《新建商品房买卖合同》(预售),进行了登记备案,合同中“销售和使用承诺”条款中明确标明“不采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”,即没有“售后包租”方面的约定。购房者也均未与第三方公司另行签订“售后包租”协议。
5起情况中,有2起购房者要求解除商品房买卖合同并返还购房款的情况已进入到了司法程序。一起经法院判决,购房者一审、二审均败诉。法院审理认为,经审查双方签订的购房合同中并未约定售后包租事项,双方系自愿签订合同,应当认定房屋买卖合同合法有效,双方应按照合同约定履行义务,故购房者提出的解除商品房预售合同、返还购房款并赔偿损失不予支持。另一起乳山法院正式立案后,购房者又撤诉。
调查发现,个别开发企业存在延期交房的情况,乳山市相关部门已督促开发企业按照合同约定,保证购房者合法利益。通过查阅购房合同、走访购房者了解到,上述商品房交易时间集中在2018年11月至2019年7月,并约定购房者按揭贷款买房。受2020年疫情影响,有的购房者收入大幅降低,还贷压力增大;有的购房者当时冲动消费,自身财力难以维持还贷;有的购房者考虑不充分,与家人存在置业分歧,陷入两难选择。在5起情况中,不论哪种原因,购房者均要求开发企业无条件退房退款。
乳山市相关部门对当前银滩区域内在售的13个楼盘销售现场全部进行了检查,未发现销售现场有“售后包租”相关宣传及广告;重点检查了2021年以来网签备案的300余份一手房买卖合同(预售),合同中也未有“售后包租”相关约定。同时,又抽查了2018年以来银滩已售50个房产项目的300份购房合同和50份租赁合同。其中,购房者与开发企业签订的购房合同中均未约定“售后包租”;租赁合同则主要有两种情形,一种是开发企业与购房者签订的委托或托管经营合同,另一种是第三方公司与购房者签订的托管经营合同。银滩租赁房屋以第二种情况居多,且均为交房后购房者与第三方签订托管经营合同,约定房屋出租收益。抽查中发现,在购房者与第三方签订的托管合同中存在“租金已抵扣房款”的条款,即开发企业、第三方公司、购房者共同约定,购房者提前获得租金用来购房,第三方可以免费使用一定期限的房屋,开发企业通过降低销售价格提高成交。从合同履行情况看,购房者已提前获得收益,不存在开发企业、第三方公司违约的情形。但是“租金已抵扣房款”条款属于开发企业规避“预售房产禁止售后包租”的一种形式,乳山市相关部门已约谈2家涉事开发企业,对该类行为进行了整改。
还有些购房者在购房后与酒店管理公司、养老服务公司等第三方签订经营托管合同,将房屋出租,收取租金。目前,乳山市共有4家第三方公司在银滩在售楼盘开展房屋委托经营业务,经营已交付商品房,经营时间3-5年不等,托管收益形式主要是现金和旅游基金、积分产品等。
购房者在网上反映的“售后包租”,通常是开发企业或代理销售企业打擦边球,口头向购房者承诺以租金抵扣房款,实际并未签订书面协议。
售后包租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。2001年施行的《商品房销售管理办法》第11条规定,房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。2010年4月13日发布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第1条规定,房地产开发企业不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房,不得进行虚假交易。也就是说,对于未竣工的商品房和预售房,国家是明令禁止采取“售后包租”的方式销售的,对于已竣工的商品房或现售房,房地产开发企业可以采取“售后包租”的方式进行销售。
山东北斗星辰律师事务所提醒购房者,对于未竣工或预售商品房的售后包租都是违规违法的。对于已竣工的商品房或现售房承诺售后包租的,也一定不要轻信销售机构和房产开发企业的口头承诺,务必签订相关协议。商品房买卖属于市场行为,只要签订了具体协议,在发生纠纷时,就可以通过法律途径依法保护自身合法权益。同时,对于商品房折算的返租明显超市场水平的、返租和履约惩罚条款没有实质性保证的,购房者应谨慎投资。即使购房者与开发企业、第三方公司签订了售后包租协议,也不能把投资收益是否兑现作为认定购房合同是否有效的条件。也就是说,购房者以开发企业违反“售后包租”行为为由,向法院申请购房合同无效并要求退房的请求,法院不予支持。 

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